Le bail commercial est un contrat de location par lequel un propriétaire met à disposition d’une entreprise ou d’un commerçant un local dans lequel il pourra exercer une activité commerciale. Ce type de bail est soumis à des règles spécifiques dictées par la loi, qui sont différentes du bail classique de location d’habitation. Dans cet article, nous vous proposons de découvrir les principales caractéristiques du bail commercial et certains points importants à considérer lors de la conclusion et de l’exécution du contrat.
Les conditions nécessaires pour conclure un bail commercial
Plusieurs conditions doivent être réunies pour qu’un contrat puisse être qualifié de bail commercial :
- La chose : le local loué doit être destiné à accueillir une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
- Le locataire : le preneur doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des Métiers (RM).
- Le loyer : le montant du loyer doit être déterminé librement entre les parties.
Il convient de noter que certaines catégories professionnelles ne peuvent pas bénéficier d’un bail commercial, comme les professions libérales ou les agriculteurs, qui sont soumis à des régimes spéciaux en matière de location.
Les droits et obligations des parties
Les obligations du bailleur
Dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur est tenu de respecter plusieurs obligations, parmi lesquelles :
- Garantir la jouissance paisible du local : cela signifie notamment que le propriétaire doit assurer le preneur contre les troubles de fait et de droit.
- Délivrer un local en bon état d’usage : le local doit être conforme aux normes de sécurité et d’accessibilité en vigueur.
- Réaliser les travaux d’entretien et les grosses réparations : ces dernières sont à la charge exclusive du bailleur, sauf si elles résultent d’une faute du locataire ou si une clause du contrat prévoit que certaines d’entre elles seront réalisées par le preneur.
Les obligations du locataire
De son côté, le locataire doit également respecter certaines obligations lors de l’exécution du bail commercial :
- Payer régulièrement le loyer et les charges : le non-paiement des loyers peut entraîner la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
- Exploiter effectivement le fonds de commerce dans le local loué : le preneur ne peut pas utiliser le local à d’autres fins que celles prévues par le bail.
- Effectuer les réparations locatives et d’entretien courant : il s’agit des petites réparations et des travaux d’entretien qui n’incombent pas au bailleur.
- Respecter les règles d’urbanisme et les contraintes spécifiques liées au local : par exemple, le locataire doit obtenir les autorisations nécessaires pour exploiter son activité et respecter les éventuelles servitudes de passage.
La durée et la résiliation du bail commercial
La durée minimale d’un bail commercial est de neuf ans. Toutefois, cette durée peut être prolongée ou réduite par un avenant au contrat initial. À l’issue des neuf années initiales, le bail se renouvelle automatiquement par tacite reconduction pour une nouvelle période de neuf ans, sauf dénonciation ou demande de renouvellement par l’une des parties.
Le locataire bénéficie, en principe, d’un droit au renouvellement du bail à l’expiration de chaque période de neuf ans. Cette protection est toutefois soumise à certaines conditions et exceptions :
- Le locataire doit avoir exploité effectivement et sans discontinuité le fonds de commerce pendant au moins deux années avant l’expiration du bail.
- Le droit au renouvellement ne joue pas si le bailleur justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire, comme le non-paiement des loyers ou la violation des règles d’urbanisme.
- Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail moyennant le paiement d’une indemnité d’éviction, dont le montant correspond généralement à la valeur du fonds de commerce.
Enfin, il existe des possibilités de résiliation anticipée du bail commercial :
- Par accord amiable entre les parties : elles peuvent prévoir une clause de résiliation anticipée, qui fixe les modalités et les conditions de cette rupture.
- Par application d’une clause résolutoire : en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations (par exemple, le non-paiement des loyers), le bailleur peut demander la résiliation du bail en justice.
Le loyer et la révision du bail commercial
Le montant du loyer du bail commercial est généralement déterminé librement entre les parties. Cependant, ce loyer est soumis à un plafonnement légal, destiné à protéger le locataire contre des augmentations excessives :
- La révision du loyer ne peut intervenir qu’à l’occasion du renouvellement du bail ou au terme de chaque période triennale, c’est-à-dire tous les trois ans.
- La variation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou, le cas échéant, de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE).
Toutefois, certaines situations permettent de déroger à ces règles de plafonnement :
- En cas de travaux réalisés par le bailleur ayant entraîné une augmentation sensible de la valeur locative du local.
- Lorsque le bail prévoit une clause d’échelle mobile, qui autorise une révision automatique du loyer en fonction de l’indice mentionné dans le contrat.
En conclusion, le bail commercial est un contrat encadré par des règles spécifiques et protectrices pour les locataires et les bailleurs, qui doivent en avoir une connaissance approfondie avant de s’engager. Il est donc essentiel de bien négocier et rédiger ce type de contrat, afin de prévenir les litiges et sécuriser au mieux les relations entre les parties.