Prêt relais : fonctionnement, avantages et inconvénients

C'est quoi un prêt relais immobilier ?

Le prêt relais est une solution de financement temporaire qui permet aux emprunteurs de faire la transition entre l’achat d’un nouveau logement et la vente du précédent. Ce type de crédit est particulièrement utile lorsque le marché immobilier est dynamique et que les délais de vente ne coïncident pas avec ceux d’achat. Dans cet article, nous explorerons en détail le fonctionnement du prêt relais, ses avantages, inconvénients, ainsi que les conditions à respecter pour y avoir accès.

Qu’est-ce qu’un prêt relais ?

Un prêt relais est un type de crédit à court terme octroyé par les banques pour aider les propriétaires à financer l’acquisition d’un nouveau logement avant d’avoir vendu leur bien actuel. L’objectif principal de ce type de prêt est d’offrir une avance sur la future vente du bien immobilier afin de faciliter l’achat-vente.

Fonctionnement du prêt relais

Lorsqu’un emprunteur souhaite acheter un nouveau logement mais n’a pas encore vendu sa propriété actuelle, il peut solliciter un prêt relais auprès de sa banque. Le montant du prêt accordé dépend de la valeur estimée du bien actuel, généralement entre 60% et 80% de cette valeur.

Tandis que l’emprunteur s’engage dans le processus de vente de son bien actuel, le prêt relais lui offre une avance financière destinée au nouvel achat. Dès que la vente est conclue, le produit de cette vente est utilisé pour rembourser le prêt relais.

Types de prêts relais

Prêt relais sec : Ce type de prêt concerne les cas où le montant issu de la vente du bien actuel suffit à couvrir entièrement l’achat du nouveau logement.
Prêt relais adossé : Ici, le montant de la vente ne suffit pas à financer le nouvel achat, d’où la nécessité de contracter également un prêt immobilier classique en supplément du prêt relais.
Prêt relais rachat : Ce type est rare et consiste à racheter un bien où le crédit initial est encore en cours tout en utilisant une partie du produit de la vente pour solder l’ancien prêt.

Avantages et inconvénients du prêt relais

Avantages

Le prêt relais présente plusieurs avantages pour les emprunteurs cherchant la flexibilité lors de transactions immobilières lourdes :

Flexibilité transactionnelle : Il permet d’éviter de vendre précipitamment son ancien bien immobilier et d’attendre le bon moment pour obtenir un meilleur prix.
Simplification du processus d’achat : Le prêt relais évite les déménagements temporaires et réduit les tracas liés aux transitions de logement multiples.
Délai étendu : La durée du prêt relais varie généralement entre 12 et 24 mois, donnant suffisamment de temps pour boucler la vente sereinement.

Inconvénients

Malgré ses nombreux atouts, le prêt relais comporte des inconvénients non négligeables :

Cumul de charges financières : Tant que le bien actuel n’est pas vendu, l’emprunteur doit supporter le coût de deux propriétés (nouveau crédit et prêt relais).
Risque de dévaluation : Si la vente du bien n’aboutit pas rapidement ou à un prix attendu, l’emprunteur pourrait rencontrer des difficultés à rembourser le prêt relais.
Coût des intérêts : Les taux d’intérêt appliqués sur les prêts relais peuvent être plus élevés comparativement aux prêts immobiliers classiques, augmentant le coût global.

Conditions d’octroi d’un prêt relais

Pour bénéficier d’un prêt relais, certaines conditions doivent être respectées. En voici les principales :

Profil de l’emprunteur

Les banques examinent attentivement le profil de l’emprunteur pour s’assurer de sa solvabilité. Les critères incluent :

Historique bancaire : Un historique solide sans incidents de paiement, ni défauts majeurs.
Niveau d’endettement : La règle d’or veut que le taux d’endettement total après l’obtention du prêt relais ne dépasse pas 33% des revenus du ménage.
Stabilité professionnelle : Une situation professionnelle stable, idéalement sous Contrat à Durée Indéterminée (CDI), valorisée par les organismes prêteurs.

Estimation du bien à vendre

L’obtention d’un prêt relais implique forcément l’estimation préalable du bien mis en vente. Cette estimation est réalisée par un professionnel de l’immobilier désigné par la banque.

Capacité de remboursement

Les capacités de remboursement de l’emprunteur sont sérieusement évaluées par la banque. Celle-ci analyse principalement :

Revenus nets mensuels du foyer.
Dépenses courantes et autres engagements financiers.
Aucun retard significatif ou épisode d’insolvabilité récent.

Les étapes pour obtenir un prêt relais

Obtenir un prêt relais nécessite une démarche structurée, couvrant plusieurs étapes essentielles :

Préparation du dossier

Rassembler tous les documents nécessaires, tels que :

Justificatifs de revenus (bulletins de salaire, avis d’imposition)
Attestation de valeur du bien à vendre, réalisée par une agence immobilière
Plans de financement du nouvel achat immobilier et devis annexes

Soumission à la banque

Une fois le dossier constitué, il est présenté à la banque pour étude et validation. La réponse est soumise à des critères rigoureux de vérification liée à la stabilité financière du demandeur.

Accord de principe

Si le dossier est jugé satisfaisant, la banque émettra une proposition formelle incluant le montant du prêt relais, le taux d’intérêt applicable ainsi que les modalités de remboursement.

Signature du contrat

Suite à l’acceptation par l’emprunteur, les parties procéderont à la signature du contrat de prêt relais. Cela formalise l’accord et engage légalement les deux parties.

Gestion du prêt relais une fois accordé

Période de vente du bien

La période de mise en vente commence dès l’octroi du prêt relais. L’emprunteur utilise cette période pour maximiser la vente du bien immobilier aux meilleures conditions possibles.

Paiement des intérêts

Durant cette période, l’emprunteur s’acquitte majoritairement des intérêts uniquement (mensualités comprises), allégeant quelque peu la charge globale jusqu’à la finalisation de la vente.

Impact sur la capacité d’emprunt

Le recours à un prêt relais a une définition précise sur la capacité totale d’emprunt de l’individu ou du couple demandeur. Étant un crédit générique accompagné d’intérêts, intégré au passif financier global, évoquer cela avec votre banquier semble essentiel. Par ailleurs :

Analyse complète et exhaustive du ratio dette-revenu nécessaire pour envisager toute autre forme de prêt complémentaire au relais.
Des ajustements potentiels du budget familial importent si l’acquisition visée excède les montants disponibles relatifs à la vente escomptée.