Comprendre la garantie locative pour les propriétaires et les locataires

Dans le cadre d’une location immobilière, la garantie locative est un élément essentiel aussi bien pour le propriétaire que pour le locataire. Elle sert à protéger les deux parties en cas de problème lié au logement ou au paiement du loyer. Pour mieux appréhender ce dispositif de caution, il convient de définir ses différentes formes, son montant, ainsi que les modalités de restitution.

La garantie locative : qu’est-ce que c’est ?

Appelée également dépôt de garantie ou caution, la garantie locative est une somme d’argent versée par le locataire au propriétaire lors de la signature du bail. Elle a pour principal objectif de couvrir les éventuelles dégradations causées par le locataire dans le logement, ainsi que les impayés de loyer en cas de non-respect des obligations prévues au contrat.

Les différentes formes de garantie locative

Il existe plusieurs types de garantie locative, dont :

• La garantie locative classique : elle est versée sous forme d’un chèque ou d’un virement bancaire, généralement équivalent à un ou deux mois de loyer hors charges.
• La garantie locative bancaire : le locataire demande à sa banque de se porter caution pour lui. La banque s’engage alors à payer le propriétaire en cas de défaillance du locataire.
• La garantie Visale : il s’agit d’une caution solidaire gratuite, proposée par Action Logement aux moins de 30 ans et aux salariés précaires. Pour bénéficier de cette garantie, le locataire doit en faire la demande avant de signer son bail.

Le montant de la garantie locative

Le montant de la garantie locative varie en fonction du type de location et du contrat :

• Pour une location vide à usage d’habitation principale, le dépôt de garantie ne peut excéder l’équivalent d’un mois de loyer hors charges.
• Pour une location meublée à usage d’habitation principale, le dépôt de garantie peut aller jusqu’à deux mois de loyer hors charges.
• Dans le cadre d’un logement étudiant ou d’un compagnon, la limite est fixée à un mois de loyer hors charges.
• Pour les locations commerciales ou professionnelles, le montant de la garantie locative est librement défini entre les parties.

Il est important de préciser que le montant de la garantie locative ne peut être révisé durant toute la durée du bail, sauf en cas de renouvellement du contrat.

Les conditions de restitution de la garantie locative

À la fin du bail, le propriétaire doit restituer la garantie locative au locataire, déduction faite des éventuelles sommes dues pour couvrir les réparations locatives ou les loyers impayés. Pour cela, plusieurs conditions doivent être respectées :

• La garantie locative doit être restituée dans un délai de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire.
• Le propriétaire doit procéder à un état des lieux de sortie pour constater les éventuelles dégradations et estimer leur coût.
• Si le propriétaire souhaite conserver une partie de la garantie locative, il doit en informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, en précisant le montant retenu et les motifs de cette retenue.

En cas de litige entre le propriétaire et le locataire concernant la restitution de la garantie locative, une solution amiable peut être recherchée, par exemple en sollicitant l’aide d’un médiateur ou d’une commission départementale de conciliation. À défaut d’accord, le juge du tribunal d’instance peut être saisir pour régler le différend.

Les obligations du locataire en matière de garantie locative

Pour que la caution locative se déroule sans problème, le locataire se doit :

1. D’utiliser le logement conforme à l’usage prévu dans le bail, c’est-à-dire ne pas provoquer de dégradations volontaires ou liées à un mauvais entretien.
2. D’informer le propriétaire de tout problème susceptible d’entraîner des dégâts, notamment en cas de fuite ou de dysfonctionnement d’un équipement.
3. De régler intégralement ses loyers et charges, à la date convenue dans le bail.

Bon à savoir pour les propriétaires

En tant que propriétaire, il est essentiel de bien connaître ses droits et obligations vis-à-vis de la garantie locative :

• Éviter de confondre caution et garantie locative : la caution est une somme d’argent versée par le locataire pour sécuriser sa location, tandis que le garant est une tierce personne qui s’engage à payer le loyer et les charges à la place du locataire en cas de défaillance.
• Vérifier la solvabilité du locataire : pour minimiser les risques d’impayés et de difficultés pour récupérer la garantie locative, il est judicieux de vérifier la solvabilité du locataire en demandant un justificatif de revenus, un avis d’imposition et éventuellement l’intervention d’un garant.
• Réaliser un état des lieux détaillé : lors de la remise des clés, un état des lieux d’entrée doit être réalisé afin de consigner par écrit l’état initial du logement. Ce document permettra de comparer avec l’état des lieux de sortie et d’évaluer les éventuelles retenues à opérer sur la garantie locative.

En définitive, la garantie locative représente un dispositif de sécurisation pour le propriétaire et le locataire. Pour éviter les mauvaises surprises, il est indispensable d’être vigilant quant au choix du locataire, au respect des obligations contractuelles et à la réalisation d’un état des lieux précis et documenté.